由于新冠肺炎確診案例增加以及中美緊張局勢加劇，第三季度香港物流貿(mào)易和零售業(yè)績持續(xù)下滑，7至8月進(jìn)口和總出口分別按年下跌4.5%和2.7%。貿(mào)易及物流業(yè)是香港四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，占本地生產(chǎn)總值的21.2%，并貢獻(xiàn)了18.6%的工作職位。報告指出，雖然香港作為傳統(tǒng)物流紐帶有多項優(yōu)勢，但因為欠缺長遠(yuǎn)規(guī)劃，政策配套支援不足，再加上土地供應(yīng)繼續(xù)短缺，種種限制令香港物流業(yè)優(yōu)勢漸失。相比前幾個月，零售額跌幅趨于平穩(wěn)，7月按年下降23.1%。投資氣氛逐步恢復(fù)，分層工廈、工貿(mào)大廈及貨倉價格于第三季分別溫和下降了0.2%、0.1%和3.1%。
雖然如此，本地商場對生活必需品以及在線零售的需求繼續(xù)增加，帶動物流需求。因為第三季內(nèi)錄得一些買賣，2020年本港貨倉總體空置得以穩(wěn)定在3.3%，現(xiàn)代貨倉空置率則為2.8%。雖然工廈類租借買賣宗數(shù)由第二季的94宗大幅下降至第三季的57宗，可是跟著業(yè)主對租借條款益發(fā)靈活，我們看到現(xiàn)代倉庫板塊錄得更多續(xù)約及租借合并個案。第三季本港貨倉平均租金及現(xiàn)代貨倉租金分別按季下跌2.0%和1.5%。數(shù)月來重建用地主導(dǎo)工業(yè)投資商場，第三季則錄得更創(chuàng)收類資產(chǎn)易手，主要因為工業(yè)類物業(yè)收益率相對較高及穩(wěn)定，吸引長線投資者入市。該類資產(chǎn)回報率高達(dá)3.5%至4%，較其他物業(yè)類別不足3%的收益率更為吸引。
工業(yè)物業(yè)銷售量繼續(xù)繼續(xù)反彈，7至8月錄得336宗買賣，比第二季度增加15%。同樣，2020年的前八個月中約近85%買賣（908宗買賣之中的771宗筆）的成交額在1000萬港元或以下，這表明分層銷售仍占商場主導(dǎo)地位。展望未來，雖然估計疫情將繼續(xù)或重復(fù)，但生活必需品對物流的穩(wěn)定需求將有助于穩(wěn)定貨倉商場，海陸貨運的逐步恢復(fù)將于短期推動貨倉價格上漲。航空貨運量可能比預(yù)期需要更長時間恢復(fù)，這并非因為需求疲軟，而是因為運力限制所造成的：根據(jù)世界航空運輸協(xié)會數(shù)據(jù)，2020年7月全球客運航班的可用運力相比2019年同期低71%，導(dǎo)致同期整體航空貨運量下降了31%。
在客運量和航空貨運量實質(zhì)恢復(fù)之前，航空貨運復(fù)蘇或未能于短期內(nèi)實現(xiàn)。跟著商場投資興趣轉(zhuǎn)向創(chuàng)收類資產(chǎn)，我們估計工業(yè)商場將更多地關(guān)注收益率和資本成本（估計至2023年仍將保持較低水平）。我們認(rèn)為：工業(yè)類物業(yè)業(yè)主最終是否提高租金，將決定長線投資者在未來數(shù)月是否對該領(lǐng)域保持興趣。第一太平戴維斯香港研討及顧問諮詢部主管盛世民先生指：「跟著更多的長線投資者進(jìn)入商場，第三季工業(yè)物業(yè)交投量有所增加。為使香港物流業(yè)繼續(xù)發(fā)展，報告從硬件和軟件兩方面提出五大建議。
在硬件方面，建議特區(qū)政府在新界四個策略方位建立物流紐帶。變革產(chǎn)業(yè)用地分配機制，改變價高者得的一貫競投做法。遷置葵青貨柜碼頭，對港口基建進(jìn)行現(xiàn)代化升級。在軟件方面，建議進(jìn)行經(jīng)濟策略檢討及擬定產(chǎn)業(yè)政策，為土地用途規(guī)劃提供更清晰指引。成立專注策略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法定機構(gòu)，專責(zé)推動物流業(yè)等策略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展。展望未來，雖然估計疫情將繼續(xù)或重復(fù)，但生活必需品對物流的穩(wěn)定需求將有助于穩(wěn)定貨倉商場，海陸貨運的逐步恢復(fù)將于短期推動貨倉價格上漲。
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